Il mutuo ipotecario si configura come una delle operazioni di credito immobiliare più note, impiegate e concesse molto spesso dagli istituti di credito. Si tratta di un finanziamento di medio o lungo termine che è possibile richiedere per l’acquisto di un immobile, o ancora per costruire o ristrutturare la propria casa. Il mutuo ipotecario può essere impiegato anche per rimpiazzare un mutuo già esistente sulla propria casa, preferendo appunto a quest’ultimo una forma di credito più vantaggiosa.
Nel momento in cui si ottiene il mutuo dall’istituto di credito, si entra in possesso della somma indispensabile per la compravendita della casa o per la messa in cantiere dei lavori di costruzione e/o ristrutturazione. Il grosso vantaggio è quello di avere a disposizione una somma di denaro ben determinata e di poterla restituire in maniera graduale – per mezzo di rate – grazie all’implementazione di un piano di ammortamento specifico.
Qualora si costruisca o si ristrutturi casa, è possibile usufruire di un mutuo ipotecario particolare, detto SAL (stato di avanzamento dei lavori), grazie al quale si potrà entrare in possesso della cifra richiesta in tranche (non in una soluzione unica), man mano che i lavori procederanno.
Ma qual’è il significato peculiare del termine ipotecario e come funziona esattamente questo tipo di mutuo? Scopriamolo subito insieme!
Il mutuo ipotecario
La caratteristica principale dei mutui ipotecari è appunto l’ipoteca, ovvero una garanzia concreta, che avrà come elemento proprio un bene tangibile. Da questo punto di vista, i mutui ipotecari si differenziano da quelli chirografari, ovvero da quei mutui non supportati da una forma di garanzia concreta, quanto piuttosto da un altro tipo di garanzia, come ad esempio la fideiussione tramite garante.
L’ipoteca coincide con un diritto solido di garanzia, tramite cui la banca si mette al riparo dal rischio di insolvenza rispetto al piano di rimborso del mutuo, ovvero nell’eventualità in cui l’intestatario del mutuo addizioni ritardi su ritardi, non riuscendo più a pagare le varie rate. In tal caso l’istituto di credito potrebbe attivarsi per il recupero delle somme che gli spettano – capitale elargito e interessi maturati – per mezzo della vendita forzata del bene posto sotto ipoteca.
Rispetto al tipo di bene su cui è basata, l’ipoteca può considerarsi immobiliare o mobiliare. Nel caso in cui si è richiesto un mutuo per la casa, sarà la stessa abitazione a fungere da ipoteca, ossia da garanzia solida per l’istituto di credito che ha concesso il mutuo.
Il mutuo ipotecario sarà quindi concesso dall’istituto di credito in rapporto ad un’ipoteca, su un importo che andrà ad essere calcolato sulla base di una perizia tecnica. L’ipoteca potrà essere di primo grado, di secondo, ect.; questo significa che su un immobile potranno essere iscritte più ipoteche in contemporanea. L’ipoteca di primo grado si determina come la prima ipoteca in ordine di iscrizione, la quale concede la priorità al creditore di pertinenza rispetto agli altri.
Il contratto di mutuo – ovvero quel documento tramite cui ti impegnerai con l’istituto di credito rispetto al mutuo da attivare con ipoteca sulla casa – viene sviluppato con atto notarile. La disposizione fondamentale perchè l’ipoteca risulti esistente da un punto di vista giuridico, è l’iscrizione di quest’ultima all’interno del registro pubblico delle proprietà immobiliari, da effettuarsi presso il Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’ipoteca sarà iscritta su una somma maggiore rispetto al mutuo richiesto, poiché dovrà includere gli interessi da versare alla banca e le spese che l’istituto di credito dovrà eventualmente sostenere per rivendicare i propri diritti sull’immobile in caso di insolvenza.
Nei casi in cui il mutuo ipotecario viene elargito da un istituto di credito su un importo fino all’80% del valore dell’immobile che funge da ipoteca, per una tempistica medio-lunga, e sarà garantito da un’ipoteca immobiliare di primo grado, tutto questo andrà a corrispondere ad un mutuo fondiario, ovvero ad una particolare tipologia di mutuo ipotecario. Tramite il mutuo fondiario sarà possibile ottenere alcuni benefici a condizioni assolutamente vantaggiose se comparate ad altre forme di mutui; i vantaggi riguardano i tassi di interesse, le imposte e le spese varie. Un ulteriore vantaggio del mutuo fondiario è la possibilità di estinguerlo in anticipo.
La scelta di un mutuo ipotecario
Ma come richiedere un mutuo ipotecario e quali sono i requisiti fondamentali? La prima cosa da fare sarà quella di confrontare ed analizzare le diverse proposte presenti sul mercato, considerando in primis la somma esatta di cui necessiti per acquistare, costruire o ristrutturare una casa e tenendo naturalmente ben presente la rata che pensi di poter sostenere. Grazie ad una semplice ricerca online, potrai già avere un’idea del quadro generale; puoi inoltre utilizzare i calcolatori dedicati per fare una prima analisi rispetto alle cifre indicative.
Per selezionare la tipologia di mutuo ipotecario che ti è più congeniale, tieni presente alcuni parametri chiave come il tasso d’interesse (percentuale e tipo) e le tempistiche di rimborso. Il tasso di interesse potrà essere fisso, variabile o combinato. In dipendenza del tipo di tasso scelto, la somma pertinente le rate da rimborsare potrà essere fissa o variabile.
Nell’ambito di un mutuo, gli interessi e la durata saranno direttamente proporzionali. Appurato un preciso tasso di interesse, ad un mutuo breve andranno a corrispondere rate più consistenti ma minori interessi da pagare. Diversamente, qualora il mutuo è diluito nel tempo, le rate saranno meno corpose ma gli interessi da pagare aumenteranno.
Tieni presente che di base il mutuo concesso da un istituto di credito va a coprire fino all’80% rispetto al valore della casa o comunque alla spesa per i lavori. Qualora invece si voglia ottenere un mutuo che copra al 100%, bisognerà addizionare delle garanzie di integro.
La richiesta
Come procedere alla richiesta di un mutuo con ipoteca sulla casa? Per prima cosa occorrerà visionare tutta la documentazione informativa rispetto alle peculiarità generali dei mutui ipotecari proposti dagli istituti di credito. Sarà possibile scaricare online oppure ottenere in filiale la modulistica necessaria. Al fine di confrontare le varie possibilità economiche rispetto alle offerte, sarebbe opportuno rifarsi ad un parametro omogeneo, ovvero al tasso annuo effettivo globale (TAEG), il quale riassume il costo totale del mutuo su base annuale.
Fatto ciò, mettiti in contatto con quegli istituti di credito impegnati a proporre mutui ipotecari che potrebbero risultare in linea con le tue necessità. Ancora prima di fornire un riscontro rispetto ad una domanda di finanziamento, ogni istituto di credito subordina le richieste ricevute ad una verifica di fattibilità, mediante cui andrà ad accertarsi circa il tuo merito creditizio, la sostenibilità rateale e se sarai nelle condizioni di affiancarti ad un soggetto che possa fare da garante.
Questa forma di controllo tiene in considerazione anche l’immobile messo a garanzia ipotecaria. L’istituto di credito rilascia poi un documento informativo personalizzato basato sulle tue necessità di mutuo, il cosiddetto PIES, prospetto informativo europeo standardizzato. Tramite il PIES potrai confrontare in maniera dettagliata i vari vincoli di finanziamento degli istituti di credito che hai scelto.
Le rate del mutuo ipotecario dovranno essere in linea e sostenibili con le tue entrate mensili nette, per darti modo di fronteggiare le spese in essere, così come eventuali imprevisti. Il parametro ideale è che le rate equivalgano a massimo un terzo del tuo reddito.
A parte il capitale e gli interessi, tieni presente anche tutti gli altri costi legati al mutuo, che corroborano l’ammontare totale da restituire insieme alle rate e che sono calcolabili nel TAEG: costi di perizia, spese bancarie, assicurazione contro incendio e scoppio dell’immobile e imposte. Da non dimenticare inoltre anche le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca (sempre incluse nel TAEG).
Nel caso in cui la verifica di fattibilità tracciata dalla banca dovesse risultare positiva, potrai attivarti con l’invio della domanda di mutuo ipotecario; fatto ciò, l’istituto di credito procede con l’istruttoria, ovvero con l’analisi dei documenti da fornire, che saranno sia di natura personale che legati al reddito e all’immobile posto a garanzia. Riguardo l’immobile, l’istituto di credito individuerà un professionista deputato a sviluppare la perizia tecnica e poi il tuo notaio andrà a mettere appunto la relazione notarile preliminare; la relazione dovrà riassumere la storia dell’immobile sotto il profilo giuridico (eventuali ipoteche, passaggi di proprietà ect.).
La relazione va a delinearsi come l’ultima fase che precede la delibera di mutuo definitiva da parte dell’istituto di credito e la firma del contratto; a questo seguirà l’iscrizione dell’ipoteca all’interno dei registri immobiliari e la concessione del credito a mezzo bonifico o assegno circolare.
Nota bene: non per forza un mutuo ipotecario sarà legato ad una casa; questo infatti potrà urgere per far fronte a spese che non siano subordinate ad un obiettivo preciso. In tal caso parliamo di mutuo ipotecario per liquidità.
